Contrar aparențelor, mulți dintre aceia care vor să caute
birouri de închiriat Timișoara nu cunosc care sunt defectele ascunse și nici măcar avantajele fiecăreia dintre cele două variante posibile: birou aflat într-un apartament sau într-o clădire doar de spații pentru firme.
Dezavantajele închirierii unui birou într-un apartament
Interzicerea modificărilor ample ale spațiului
Chiriașul, persoană juridică, nu poate schimba aspectul camerelor - el trebuie să găsească fix sediul care "se pliază" pe ceea ce îi trebuie lui, nu poate să transforme incinta după bunul plac. De regulă, locatarul poate renova doar superficial spațiile pe care le închiriază, astfel încât pregătirea spațiilor pentru nevoile lor specifice este foarte limitată.
Nu există scutiri de la plata chiriei în faza inițială a contractului de închiriere.
De regulă ele se fac (uneori!) doar la reînnoirea contractului de locațiune.
Conexiunea proastă la netul care funcționează pe o infrastructură rezidențială
Astăzi, când dacă nu ești conectat online permanent reprezintă un dezastru pentru orice firmă, a rămâne temporar fără net este inacceptabil, deoarece conduce la diminuarea profitului prin sincopele înregistrate în activitate.
Condiții improprii de lucru
Pentru funcționarea eficientă a biroului unei firme, o productivitate în muncă bună a angajaților, liniștea este foarte importantă.
Din păcate, așa cum știm cu toții, în clădirile rezidențiale, reparațiile neprevăzute, certurile dintre vecini, manelele puse la intensitate sonoră maximă, copiii care se joacă în fața blocului, animalele de companie zgomotoase ale celor din bloc, pot face munca în birou un adevărat calvar.
Contractul de locațiune se încheie pe durată scurtă sau nedeterminată
Dacă nu există niște clauze ferme, proprietarul poate rezilia brusc contractul cu chiriașul (mai ales dacă este un contract pe perioadă nedeterminată), ceea ce înseamnă obligația pentru antreprenor de a căuta un nou birou în grabă. Iar acea locație viitoare s-ar putea să nu fie deloc ceea ce îi trebuie firmei în cauză.
Lipsa dotărilor office profesionale
Spre exemplu, inexistența unei rețele de calculatoare profesionale distribuită echilibrat în toate încăperile poate fi un impediment serios pentru o firmă, pentru că va trebui să se lucreze prin Wi-Fi, considerată de specialiștii IT drept o soluție cu hibe mari de securitate. O astfel de ofertă poate descalifica sediul, de exemplu pentru o firmă de consultanță unde este preferabil ca să lucreze "pe cablu" din cauza confidențialității datelor.
Clădirile rezidențiale nu au în România suficiente locuri de parcare!
Acesta este un mare impediment pentru angajați și potențialii clienți și un argument puternic pentru alegerea unei locații dintr-o clădiri de birouri.
Aerul condiționat în birouri este obligatoriu pentru un birou de firmă dar...
Unii proprietari refuză instalarea unor aparate de climatizare pe motiv că se distrug pereții! Chiar dacă acceptă, atunci chiriașul trebuie să le instaleze pe cheltuiala lui, ceea ce, dacă este vorba de mai multe camere, poate să reprezinte o cheltuială destul de importantă pentru firma respectivă.
Lipsa frecventă a unui lift în blocurile cu până la 4 etaje sau a unui al doilea lift, în cazul clădirilor cu multe etaje
Acest lucru reprezintă o bilă neagră pentru spațiul de închiriat, deoarece angajați și clienți vor trebui ca să depună efort fizic pentru a ajunge în incinta firmei în cauză.
Lipsa unei camere de primire a clienților elegante (a unei recepții)
De regulă, un hol mai mare se transformă în biroul secretarei, ceea ce dă foarte rău din punctul unor clienți mai simandicoși.
Avantajele închirierii unui birou într-o clădire de birouri
Negocierea corectă a perioadei contractuale
Chiriașul poate uneori beneficia și de o perioadă de timp liberă - așa-numita chirie gratuită.
Posibilitatea de amenajare după dorința a spațiului firmei
Fiind din momentul proiectării destinate utilizării de tip office, lucrurile sunt mult simplificate. De regulă chiriașul nu mai are mare lucru de făcut.
Standardul uniform din întreaga clădire
Clădirea este curățată, întreținută și modernizată în mod regulat. Managerul se ocupă de liniștea din clădirea de birouri, reparațiile nu pot avea loc în timpul programului de lucru - de obicei se execută seara sau doar în weekend. Chiriașul are acces la biroul său 24 de ore pe zi.
Alte avantaje:
- Există acces la lifturile de mare viteză din clădire.
- Chiriașul are acces larg la cele mai rapide conexiuni la internet. Clădirile de birouri au fibră optică, linii simetrice cu viteza garantata, IP fix și o selecție de furnizori multipli într-o singură clădire, garantând competitivitatea ofertelor.
- Există locuri de parcare suficiente. Chiriașul primește garantat locuri de parcare pentru angajați, ba chiar și pentru clienți.
- Va exista sigla locatarului la intrarea în clădire.
- Aerul condiționat în clădirile de birouri este inclus, chiriașul se poate aștepta la cele mai moderne sisteme de climatizare care garantează nu numai calitatea aerului, ci și economiile de energie.
- Chiriașul economisește la plata facturii de energie electrică, datorită dotărilor performante din birourile pe care le închiriază .
Concluzie:
Închirierea unui birou într-un apartament va fi optimă doar pentru companiile mai mici sau pentru antreprenorii la început de drum.
Mutarea ulterioară, pe măsură ce firma se va dezvolta, dintr-un apartament sau dintr-o vilă într-o clădire de birouri va fi benefică pentru companiile care pot semna un contract pe termen mai lung.
Mulți antreprenori recurg la hale industriale de închiriat.
Locațiunea unor spații de depozitare și de producție reprezintă cea mai simplă și cea mai frecventă formă de obținere rapidă a unui spațiului industrial potrivit nevoilor de business pe care le au pe termen scurt și mediu.
De ce să închiriezi o hală industrială?
Parcurile logistice au o gamă largă de module de închiriere gata construite, deci nu ar trebui evitate.
Antreprenorii nu trebuie să aloce resurse financiare mari pentru investiții, precum ar fi în cazul construcției unei hale industriale noi, de la A la Z.
Costuri există și la închiriere, dar ele sunt acceptabile, chiar dacă de multe ori e nevoie și de o sumă suplimentară indisponibilizată, în plus față de aceea cu titlul de chirie propriu-zisă ( ma refer la garanția contractului, de obicei sub forma unui depozit bancar).
Un argument pentru închirierea de spații industriale este și flexibilitatea. Activitate firmei se va putea muta ușor pe viitor, se poate extinde sau restrânge din punct de vedere al zonei închiriate, după necesitățile din acel moment ulterior (care acum, la momentul semnării de locațiune, nu poate să fie prefigurat decât cel mult în linii generale).
Ce trebuie să mai cunoști despre închirierea unui spațiul industrial?
Închirierea unei hale industriale este o soluție bună datorită faptului că, după găsirea spațiului potrivit, clientul poate începe imediat activitatea respectivă sau și-o poate extinde.
Halele de producție sunt construite de către dezvoltatorii imobiliari în conformitate cu standardul universal adoptat de piață, prin urmare sunt foarte versatile. Chiriașii au avantajul că nu mai trebuie să compare în detaliu dotările fiecărui spațiu vizionat.
Fiecare contract este negociat individual, de regulă cu ajutorul unui avocat specializat în tranzacții imobiliare. În general, durata minimă a contractului de închiriere pentru spațiile de depozitare este de 3 ani, iar strict pentru halele de producție intervalul locațiunii poate urca până la 5 ani.
La cererea clientului, spațiul poate fi adaptat de către dezvoltator (nu întotdeauna e posibil acest lucru, ca să fim corecți). Clienții, atunci când închiriază o hală, sunt cel mai adesea vor aranjarea spațiilor după gustul lor, dar mai ales după niște criterii obiective cerute de activitatea pe care o vor desfășura acolo.
O solicitare frecventă pe care o fac este legată de instalarea mai multor aparate de aer condiționat.
Chiriașii pot avea nevoie de un sistem suplimentar de ventilație, de un sistem de aer comprimat, de depozitare la rece sau de instalare a unor utilaje grele de producție etc.
Unele dintre aceste modificări sunt impuse de reglementările legale existente pe nișa de activitate a agentului economic ce dorește să închirieze spațiul respectiv.
Pot exista cerințe inclusiv în ceea ce privește temperatura ambiantă și accesul la lumina naturală. În acest caz, angajatorul este obligat să echipeze locul de muncă cu un sistem de încălzire capabil să mențină temperatura minimă/maximă, în raport de normativele în vigoare.
În cadrul negocierilor proprietar - potențial chiriaș se stabilesc clar, prin contract aceste lucruri.
Costurile de închiriere pentru o hală de producție
Costurile oricărei îmbunătățiri ale clădirii închiriate sunt de obicei adăugate la chirie (dacă sunt efectuate de către dezvoltatori și se întind pe durata contractului de închiriere).
De regulă, echipamentele mobil sunt proprietatea chiriașului, în timp ce adaptarea sau mijloacele permanente, fixe, din hala industrială sunt ale proprietarului (dezvoltatorului imobiliar). Precizarea clară a celor două liste cu dotări înlătură diversele litigii inutile care pot să apară în timpul derulării sau după încheierea contractului de închiriere respectiv.
Structura taxelor, în cazul închirierii spațiului dintr-o hală industrială, conține trei componente specificate distinct în contactul de locațiune:
.
1. Chiria, adică suma pentru care proprietarul transferă temporar posesia spațiului industrial chiriașului.
Contractul de închiriere pentru hală specifică chiria de bază, valabilă pe întreaga durată a contractului și supusă indexării anuale.
Dezvoltatorii, cu toate acestea, pot să aplice diverse reduceri sau scutiri periodice de taxe pentru mai multe luni, conform negocierilor.
De multe ori chiriașii, în loc de reduceri sau scutiri, utilizează cofinanțarea dezvoltatorului pentru a adapta spațiul în funcție de nevoile specifice pe care le au.
2. Costurile de funcționare.
Chiriașul plătește facturile lunare pentru aceștia și se facturează o dată pe an. Clientul are acces deplin la calcule detaliate de prețuri. Acestea includ inclusiv cheltuielile cu impozitul pe proprietate (ce reprezintă o parte semnificativă a taxelor), asigurarea, administrarea și administrarea clădirii, îndepărtarea zăpezii și întreținerea zonelor verzi, protecția instalațiilor, întreținerea și eliminarea generală a deșeurilor din zonele exterioare. Ele pot fi suportate total sau parțial de chiriaș, conform contractului de locațiune încheiat.
3. Consumul utilităților.
Cheltuielile de curățare a spațiului închiriat, asigurarea bunurilor sau colectarea internă a gunoiului sunt suportate de chiriaș.
Este necesar să se asigure o determinare precisă a plăților de bază și a chiriei efective. Valoarea unei garanții bancare sau a unui depozit trebuie să fie clar definită, precum și condițiile în care dezvoltatorul poate să o utilizeze. Contractul de locațiune va include și prevederi referitoare la perioadele de garanție pentru echipamentele instalate.
Cu cât este mai mare sfera de aplicare a modificărilor halelor industriale închiriate, cu atât contractul de închiriere este mai oneros.
Dar, per total, închirierea de spații industriale este o soluție agreată de către antreprenori, pentru avantajele evidente pe care le oferă.
